Desde que fuera aprobada la Ley de arrendamientos urbanos así como Ley de Enjuiciamiento civil que regula el procedimiento de desahucio para la reclamación de inmuebles, se habían detectado diversos problemas de aplicación práctica, fundamentalmente la lentitud de los procedimientos de desahucio, lo que suponía un desincentivo al arrendamiento y una paralización del mercado del alquiler.
Para paliar esta situación en 2009 fue aprobada la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios. Esta Ley modificaba la Ley de arrendamientos urbanos, la Ley de enjuiciamiento civil y la Ley de propiedad horizontal. Asimismo regulaba aquello que los medios de masas vinieron a denominar “desahucio express”
En esta entrada haremos un pequeño análisis de las principales reformas operadas en relación con los arrendamientos y los procedimientos de desahucio que pueden interesar tanto a los profesionales dedicados al Derecho civil e inmobiliario como a todos aquellos arrendadores que busquen conocer la situación actual de la normativa aplicable.
La primera de las reformas operada en relación con la Ley de arrendamientos urbanos es aquella que afecta a los supuestos en los que la prórroga del arrendamiento no es obligatoria.
Hasta el momento de la reforma la duración de los contratos de arrendamiento era la que pactasen libremente las partes. Si la duración pactada era inferior a cinco años operaba una prórroga forzosa anual hasta completar el período de cinco años. Únicamente esta prórroga no se producía en el caso de que el arrendatario manifestase su voluntad de no seguir con el contrato. O en caso de que el arrendador hubiese hecho constar expresamente en el contrato que necesitaría la vivienda para uso personal en el plazo de un año.
Lo que hace la reforma es ampliar esta excepción a la prórroga forzosa de forma que la misma no jugará para el caso de que el arrendador haya hecho constar en el contrato que necesitará hacer uno de la vivienda para destinarla al uso de vivienda habitual para sí antes del cumplimiento del plazo de cinco años. También se aplica este supuesto en el caso de que la vivienda sea necesaria para los padres de arrendador, sus hijos o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o de nulidad matrimonial.
Pero las principales reformas operan en lo relacionado con el procedimiento de desahucio, con la finalidad de agilizar el mismo. De ahí el sobrenombre de “express” con el que los medios de comunicación bautizaron a esta reforma.
Veamos las modificaciones que la esta Ley realiza en la Ley de Enjuiciamiento civil:
1.- Con anterioridad a la reforma existía la posibilidad de que el arrendador (que presenta demanda solicitando el desahucio) condonase las rentas que reclamaba al arrendatario así como las costas judiciales en caso de que el arrendatario abandonase la vivienda en el plazo de un mes.
La reforma reduce este plazo a quince días. Asimismo establece que para el caso de que el arrendatario no abandone la vivienda dentro de este plazo la promesa de condonación queda sin efecto y se procederá al inmediato lanzamiento (expulsión del inmueble).
2.- También existe una modificación en lo que se refiere al derecho de enervación. Se trata de un derecho que asiste al arrendatario en los supuestos de demandas de desahucio y reclamación de rentas.
En estos casos si no existió requerimiento de pago previo a la demanda el arrendatario podía enervar la acción (dejar sin efecto la demanda) si abonaba las rentas que debía. Esta posibilidad sólo cabía una vez y siempre y cuando no hubiese habido un requerimiento previo de pago.
Con anterioridad a la reforma el requerimiento previo de pago que evitase la enervación debía hacerse con una antelación de dos meses con respecto a la interposición de la demanda. Ahora este plazo queda reducido a un mes. De esta forma el arrendador tras requerir de pago l arrendatario sólo deberá esperar un mes para poner la demanda de desahucio si no se le ha abonado la renta debida.
3.- Con anterioridad a la reforma muchos arrendatarios utilizaban la solicitud del derecho de justicia gratuita para paralizar dilatar el procedimiento de desahucio. Para evitar estos efectos perniciosos la reforma establece que el arrendatario demandado debe solicitar el reconocimiento de tal derecho dentro del plazo de tres días desde que se le notifica la demanda. Si no lo hiciera así, ni el procedimiento (ni el subsiguiente juicio) podrán suspenderse por falta de designación de abogado y procurador del turno de oficio.
Como excepción se establece que el propio Juez pueda ordenar la suspensión en caso de que lo considere necesario para salvaguardar lo derechos de las partes o el interés general.
4.- Tras la reforma se establece como domicilio obligatorio de notificaciones para el demandado (salvo que las partes fijen otro) el del inmueble arrendado. Antes esta posibilidad era opcional.
Otro de los problemas que se tenía anteriormente era el de las notificaciones, ya que cuando eran negativas se dilataba muchísimo el proceso, lo cual redundaba en perjuicio del arrendador demandante que no podía disponer de la vivienda.
Para evitar eso la nueva Ley establece que en caso de que el arrendatario demandado no sea hallado en los domicilios designados, se procederá sin más trámite a fijar la notificación en el tablón de anuncios del Juzgado, sin necesidad de más averiguaciones.
5.- Asimismo se prevé en la nueva Ley que si el demandante lo solicita expresamente en la demanda, la Sentencia podrá condenar al arrendatario deudor a satisfacer todas las rentas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda y hasta la fecha de entrega efectiva del inmueble objeto de arrendamiento.
6.- A partir de ahora los procedimientos en que únicamente se reclame el pago de rentas y no el desahucio (abandono de la finca) se sustanciarán por los trámites del juicio verbal (más rápido en su tramitación) con independencia de su cuantía, y no por el procedimiento ordinario (más lento ya que hay algunos trámites que se hacen por escrito como la contestación a la demanda). Hasta ahora lo que determinaba la elección de uno u otro procedimiento era la cuantía del mismo, reservándose el juicio verbal para las reclamaciones de menor cuantía.
Asimismo cuando la reclamación se inicie mediante una papeleta de procedimiento monitorio, en caso de oposición, se seguirán los trámites del juicio verbal con independencia de la cuantía. De igual manera, se permite acumular y tramitar mediante el juicio verbal las acciones de reclamación de rentas junto con las de desahucio por expiración del plazo.
7.- Una modificación importante hace referencia a la determinación de la cuantía del procedimiento. Con anterioridad a la reforma, la cuantía del procedimiento se determinaba por la de las rentas reclamadas (en caso de que una demanda exclusivamente de reclamación de de rentas) o por la del valor del inmueble arrendado en las demás.
Tras la reforma la cuantía de cualquier tipo de demandas de arrendamientos quedará establecida en una anualidad de rentas.
8.- Con anterioridad a la reforma el Juez al recibir la demanda debía fijar dos fechas: la fecha de juicio y aquella otra para la expulsión del arrendatario en caso de ser condenado (lanzamiento).
Sin embargo la realidad era que tal fecha resultaba en muchas ocasiones inaplicable puesto que normalmente el demandante debía presentar una demanda de ejecución para ejecutar la Sentencia una vez transcurridos veinte días desde la fecha de la Sentencia. Lo que solía ocurrir es que cuando llegaba la fecha de lanzamiento aun no había transcurrido el plazo de 20 días o aún no se había dado trámite por parte del Juzgado a la demanda de ejecución.
Tras la reforma, la Ley permite que en la propia demanda de desahucio se solicite la ejecución de la Sentencia. Pero es que aun en el caso de que no se haya hecho así, bastará con solicitar la ejecución, una vez firme la Sentencia, sin necesidad de presentar demanda ejecutiva y sin que sea preciso esperar el plazo de veinte días.
9.- Asimismo la reforma trata de concentrar los trámites y los señalamientos. De esta forma prevé que, en la citación a juicio, además de fijar el día para el lanzamiento, se cite a las partes para recibir la notificación de la Sentencia, lo que ha de tener lugar en el sexto día a partir del señalado para la vista.
Sin embargo, también se prevé que en la propia vista se cite a las partes para notificarles la Sentencia, notificación que según la Ley debe tener lugar el día más próximo dentro de los cinco siguientes a la fecha de la Sentencia. Esto último, contradice lo anterior además de ser casi imposible de determinar puesto que a priori no se sabe cuál va a ser la fecha de la Sentencia.
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