El día 1 de enero de 2015 se van a cumplir 20 años de la
entrada en vigor de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, y esta fecha va a
suponer la extinción automática de muchos contratos de arrendamiento en nuestro
país, en especial, pequeños comercios de gran antigüedad y céntrica
localización en nuestras ciudades.
En efecto, será entonces cuando expire la moratoria que
estableció la disposición transitoria tercera de dicha Ley para los contratos
de arrendamiento de local de negocio otorgados antes del 9 de mayo de 1985,
bajo el régimen legal de prórroga forzosa, y que siguen al día de hoy vigentes.
Esta situación obligará a los arrendatarios que quieran
mantener sus negocios abiertos a actualizar sus acuerdos de alquiler antes del
31 de diciembre de 2014, y en la práctica, implicará la desaparición de los
popularmente conocidos como contratos de alquiler de renta antigua en locales
comerciales.
Por su interés, recogemos los principales aspectos de esta
novedad, según una información elaborada por Germán Carrillo Olano, de la
redacción de El Consultor Jurídico.
¿Qué EFECTOS tiene esta medida para el ARRENDATARIO?
Cuando el arrendatario del local sea una persona física el
contrato de arrendamiento se extinguirá cuando el arrendatario se jubile o
fallezca, a menos que su cónyuge continúe la misma actividad. Si por el
contrario, quien sucede al arrendatario es su descendiente, entonces el
contrato finalizará el día 1 de enero de 2015.
En los supuestos en que el arrendatario sea una persona
jurídica, el contrato de arrendamiento se extinguirá el día 1 de enero de 2015,
exceptuando los locales cuya superficie sea superior a 2.500 metros cuadrados o
los que desarrollen actividades no comerciales.
En todo caso, hay que señalar que si hubo traspaso del
contrato en los diez años anteriores al 1 de enero de 1995, fecha de entrada en
vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el plazo de duración del contrato de
renta antigua se podría alargar hasta el 1 de enero de 2020.
¿Qué DERECHOS tiene el ARRENDATARIO?
El arrendatario tendrá derecho a una indemnización de una
cuantía igual a dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la
extinción del arrendamiento cuando antes del transcurso de un año desde la
extinción del mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma
actividad o una actividad afín a la que aquél ejercitaba, considerándose afines
las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte,
de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.
Por último, hay que tener en cuenta que extinguido el
contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho preferente para
continuar en el local arrendado si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo
contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar
desde la extinción legal del arrendamiento.
A tal efecto, el arrendador deberá notificar fehacientemente
al arrendatario su propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, la
renta ofrecida, las condiciones esenciales del contrato y el nombre, domicilio
y circunstancias del nuevo arrendatario.
El derecho preferente a continuar en el local arrendado
conforme a las condiciones ofrecidas deberá ejercitarse por el arrendatario en
el plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente al de la
notificación, procediendo en este plazo a la firma del contrato.
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